Condo ou plex : acheter autre chose qu'une maison · Leçon 4 sur 4

Faire ses calculs avant d'acheter un plex

Les revenus et les dépenses

Un plex doit d'abord être analysé comme un placement. On commence par :

• les revenus : les loyers réels, pas les loyers « potentiels » annoncés ;
• les dépenses : taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, électricité et chauffage des parties communes, déneigement, vacances de logement.

Revenus moins dépenses (avant l'hypothèque) donnent le revenu net d'exploitation. Diviser ce revenu net par le prix d'achat donne le taux de capitalisation, un indicateur souvent utilisé pour comparer des immeubles.

Un plex rapporte 30 000 $ de loyers par année et coûte 12 000 $ en dépenses (sans l'hypothèque). Quel est son revenu net d'exploitation ?

• 42 000 $
• 18 000 $
• 30 000 $

30 000 $ − 12 000 $ = 18 000 $. L'hypothèque n'est pas incluse dans ce calcul.

Le flux de trésorerie

Le flux de trésorerie, c'est ce qui reste après toutes les dépenses ET les paiements hypothécaires. S'il est négatif, vous devez payer la différence chaque mois de votre poche.

Comme propriétaire occupant, votre propre logement ne paie pas de loyer : comparez plutôt ce que vous coûterait le plex chaque mois à ce que vous payez aujourd'hui pour vous loger.

Faites l'analyse avec l'outil Rendement d'un immeuble locatif.

On utilise souvent une réserve pour l'entretien et les logements vacants, par exemple quelques pour cent des loyers. Les vieux immeubles demandent généralement plus de réparations.

Inspection et vérifications

Avant d'acheter un plex, faites faire une inspection préachat par un inspecteur qualifié, et vérifiez :

• l'âge et l'état de la toiture, des fenêtres, de la plomberie, de l'électricité et du chauffage ;
• les baux, les loyers réels et l'historique de paiement des locataires ;
• les comptes de taxes et d'énergie des dernières années ;
• le zonage et les permis, surtout si des logements ont été ajoutés.

Un bon plex se choisit avec une calculatrice, pas seulement avec le cœur.

« Un plex est toujours rentable puisque les locataires paient l'hypothèque. »

MYTHE. Si le prix est trop élevé, les loyers bas ou les réparations importantes, le flux de trésorerie peut être négatif. Il faut faire les calculs avant d'acheter.

Mettre en pratique : Rendement d'un immeuble locatif · Calculateur de capacité d'emprunt