Acheter sa première propriété au Québec · Leçon 2 sur 4
La mise de fonds
Combien faut-il au minimum ?
La mise de fonds, c'est la partie du prix que vous payez vous-même. Le minimum dépend du prix :
- 5 % sur la portion du prix jusqu'à 500 000 $ ;
- 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$ ;
- 20 % si le prix est de 1,5 M$ ou plus.
Exemple de la SCHL : pour une maison de 760 000 $, la mise de fonds minimale est de 51 000 $, soit 5 % de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % de 260 000 $ (26 000 $).
Quelle est la mise de fonds minimale pour une propriété de 400 000 $ ?
- 10 000 $
- 20 000 $
- 80 000 $
Le prix est sous 500 000 $ : 5 % de 400 000 $ = 20 000 $. Avec 80 000 $ (20 %), vous éviteriez par contre l'assurance prêt hypothécaire.
L'assurance prêt hypothécaire
Avec une mise de fonds de moins de 20 %, votre prêt doit être assuré, par exemple par la SCHL. Cette assurance protège le prêteur, pas vous, si vous ne remboursez pas.
La prime est un pourcentage du montant emprunté, qui diminue quand la mise de fonds augmente :
Mise de fonds · Prime
De 5 % à 9,99 % · 4,00 %
De 10 % à 14,99 % · 3,10 %
De 15 % à 19,99 % · 2,80 %
La prime est généralement ajoutée à votre prêt. Une surprime de 0,20 % s'applique si l'amortissement dépasse 25 ans.
Exemple : maison de 400 000 $, mise de fonds de 10 % (40 000 $). Prêt de 360 000 $ × 3,10 % = 11 160 $ de prime, qui s'ajoutent au prêt.
Au Québec, une taxe de 9 % s'applique sur la prime, et elle doit être payée comptant chez le notaire. Dans l'exemple : environ 1 004 $ à prévoir en argent.
Où trouver sa mise de fonds ?
Plusieurs outils, vus dans le cours sur les comptes enregistrés, peuvent se combiner :
- le CELIAPP : jusqu'à 40 000 $, avec déduction d'impôt et retrait libre d'impôt ;
- le RAP : jusqu'à 60 000 $ retirés de vos REER, à rembourser sur 15 ans ;
- le CELI : vos économies, retirées sans impôt ;
- un don d'un membre de la famille, généralement accompagné d'une lettre confirmant que ce n'est pas un prêt.
Un couple de premiers acheteurs peut combiner deux CELIAPP (80 000 $) et deux RAP (120 000 $), pour jusqu'à 200 000 $ de mise de fonds avec un avantage fiscal, sans compter les rendements.
Leçon suivante : Comprendre son hypothèque