Acheter sa première propriété au Québec · Leçon 3 sur 4

Comprendre son hypothèque

Amortissement et terme

Deux mots qu'on confond souvent :

• L'amortissement est la durée totale pour rembourser le prêt au complet : généralement 25 ans. Les premiers acheteurs (et les acheteurs d'une maison neuve) peuvent obtenir 30 ans même avec un prêt assuré.
• Le terme est la durée de votre contrat avec le prêteur, au taux convenu : souvent 5 ans, parfois de 1 à 10 ans.

À la fin de chaque terme, vous renouvelez votre hypothèque, au taux du moment. Sur un amortissement de 25 ans, vous signerez donc plusieurs termes.

Vous signez une hypothèque de 5 ans, amortie sur 25 ans. Après 5 ans, que se passe-t-il ?

• La maison est entièrement payée
• Vous renouvelez pour un nouveau terme, au taux du moment
• Le prêteur reprend la maison

Le terme de 5 ans se termine, mais il reste 20 ans d'amortissement. Vous renouvelez, avec le même prêteur ou un autre.

Taux fixe ou variable ?

Le taux fixe

Le taux reste le même pendant tout le terme. Vos paiements sont prévisibles, ce qui est rassurant pour un budget serré.

Le taux variable

Le taux suit le taux préférentiel du prêteur, qui évolue avec les décisions de la Banque du Canada. Il peut baisser… ou monter pendant le terme.

Aucun des deux n'est toujours meilleur. Le choix dépend de votre tolérance au risque et de la marge de manœuvre de votre budget.

Rompre une hypothèque avant la fin du terme (par exemple pour vendre, ou changer de prêteur) peut entraîner une pénalité de plusieurs milliers de dollars. Lisez bien les conditions avant de signer.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Le prêteur vérifie que vous pourrez payer, avec deux ratios. Pour un prêt assuré par la SCHL :

• vos frais de logement (hypothèque, taxes, chauffage, la moitié des frais de copropriété) ne doivent pas dépasser 39 % de votre revenu brut ;
• l'ensemble de vos dettes, logement compris, ne doit pas dépasser 44 % de votre revenu brut.

Le test de résistance

Pour vous qualifier, ces ratios sont calculés avec un taux plus élevé que le vôtre : le plus élevé entre 5,25 % et votre taux plus 2 %. C'est une façon de s'assurer que vous pourrez payer même si les taux montent.

Exemple : sur un prêt de 371 160 $ amorti sur 25 ans, le paiement mensuel à 4,5 % est d'environ 2 054 $. Mais vous devez vous qualifier avec le paiement à 6,5 %, soit environ 2 486 $.

25 ou 30 ans ?

Un amortissement plus long réduit le paiement… mais augmente beaucoup les intérêts.

Exemple : prêt de 371 160 $ à 4,5 %.

25 ans · 30 ans

Paiement mensuel · Environ 2 054 $ · Environ 1 871 $

Intérêts totaux (si le taux restait le même) · Environ 245 000 $ · Environ 303 000 $

Avec 30 ans, vous payez environ 183 $ de moins par mois, mais près de 58 000 $ de plus en intérêts.

Au Canada, les intérêts d'une hypothèque à taux fixe sont calculés deux fois par année (capitalisation semestrielle), même si vous payez chaque mois. C'est pourquoi les calculatrices hypothécaires américaines donnent des résultats légèrement différents.

Exemples simplifiés, avec un taux constant pendant tout l'amortissement. En réalité, le taux change à chaque renouvellement.

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