Condo ou plex : acheter autre chose qu'une maison · Leçon 2 sur 4

Frais de condo et fonds de prévoyance

Les frais de condo

Chaque mois, les copropriétaires paient des frais (charges communes) pour l'entretien, l'assurance de l'immeuble, le déneigement, l'électricité des parties communes, la gestion, et le fonds de prévoyance.

Ces frais s'ajoutent à l'hypothèque et aux taxes. Les prêteurs en tiennent compte : la moitié des frais de condo est généralement incluse dans le calcul de votre capacité d'emprunt.

Des frais de condo très bas sont-ils toujours une bonne nouvelle ?

• Oui, toujours
• Pas forcément : ils peuvent cacher un fonds de prévoyance insuffisant
• Oui, si l'immeuble est neuf

Des frais trop bas peuvent signifier qu'on ne met pas assez d'argent de côté pour les grosses réparations futures.

Le fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance est l'épargne de l'immeuble pour les grosses réparations et les remplacements : toiture, fenêtres, stationnement, ascenseur.

Depuis le 14 août 2025, au Québec, chaque syndicat doit :

• faire faire une étude du fonds de prévoyance, puis une nouvelle tous les 5 ans ;
• tenir un carnet d'entretien de l'immeuble ;
• ajuster les contributions si le fonds est insuffisant, avec un maximum de 10 ans pour le renflouer.

Les syndicats ont 3 ans et un jour pour obtenir leur première étude et leur carnet d'entretien.

Un fonds de prévoyance insuffisant peut entraîner une forte hausse des frais ou une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars par unité.

Les vérifications avant d'acheter

Avant d'acheter un condo, demandez :

• l'attestation sur l'état de la copropriété, que le syndicat doit remettre au vendeur dans les 15 jours suivant sa demande ;
• l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien ;
• les états financiers et le budget du syndicat ;
• les procès-verbaux des dernières assemblées : ils révèlent les travaux prévus et les conflits ;
• la déclaration de copropriété et le règlement.

Un condo bien entretenu avec des frais réalistes vaut souvent mieux qu'un condo moins cher dont le fonds de prévoyance est vide.

« Les procès-verbaux des assemblées peuvent révéler des travaux importants à venir. »

RÉALITÉ. Les assemblées discutent des réparations prévues, des conflits et des cotisations spéciales. C'est une mine d'information pour un acheteur.

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Mettre en pratique : Rendement d'un immeuble locatif · Calculateur de capacité d'emprunt