Le CELIAPP : épargner pour une première propriété

Le CELIAPP expliqué : qui peut l'ouvrir, 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, déduction, retrait sans impôt, RAP, et quoi faire si vous n'achetez pas.

8 min de lecture · Mis à jour le 2026-11-05

En bref

Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) combine le meilleur du REER et du CELI : cotisation déductible, croissance sans impôt et retrait libre d'impôt pour acheter une première maison.
Vous pouvez y cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie. Les droits ne commencent qu'à l'ouverture du compte : ouvrez-le tôt.
Il se combine avec le RAP : un couple peut réunir jusqu'à 80 000 $ de CELIAPP et 120 000 $ de RAP pour la même maison.
Si vous n'achetez jamais, l'argent peut passer à votre REER, sans impôt et sans utiliser vos droits REER.

Le meilleur des deux mondes

Comment il fonctionne

Le CELIAPP existe depuis 2023. C'est le seul compte qui offre un avantage fiscal à l'entrée et à la sortie :

	REER	CELI	CELIAPP
Cotisation déductible	Oui	Non	Oui
Croissance sans impôt	Oui	Oui	Oui
Retrait sans impôt	Non (sauf RAP)	Oui	Oui, pour une première maison

La déduction est reconnue au fédéral et au Québec. Comme dans un CELI ou un REER, vous pouvez y détenir un compte d'épargne, des CPG, des fonds, des FNB ou des actions.

Un exemple chiffré

Karim cotise 8 000 $ par année pendant 5 ans, soit 40 000 $. Son taux marginal est de 37 %.

Déductions : environ 2 960 $ d'impôt économisé chaque année, soit environ 14 800 $ sur 5 ans.
Croissance : placés prudemment à 4 %, ses 40 000 $ deviennent environ 45 000 $.
Retrait pour son condo : environ 45 000 $, sans impôt.

Dans un CELI, il n'aurait pas eu les 14 800 $ de déductions. Dans un REER avec le RAP, il aurait dû rembourser le retrait sur 15 ans.

Qui peut ouvrir un CELIAPP ?

Les conditions à l'ouverture

Au moment d'ouvrir le compte, vous devez :

avoir au moins 18 ans ;
avoir 71 ans ou moins au 31 décembre de l'année d'ouverture ;
être résident du Canada ;
être un acheteur d'une première habitation.

« Premier acheteur », c'est quoi ?

C'est une personne qui n'a pas habité, comme résidence principale, une maison dont elle était propriétaire (ou copropriétaire) au cours de l'année en cours ou des 4 années civiles précédentes.

Si vous avez un conjoint, la même condition s'applique à lui au moment de l'ouverture : il ne doit pas avoir habité, durant cette période, une maison dont il était propriétaire.

Exemple : Olivier a vendu son condo en 2020 et est locataire depuis. En 2026, les 4 années précédentes sont 2022 à 2025 : il n'a pas été propriétaire-occupant durant cette période. Il peut donc ouvrir un CELIAPP.

Être « premier acheteur » ne veut pas dire n'avoir jamais été propriétaire. Une personne qui a vendu sa maison il y a plus de 4 ans, après une séparation par exemple, peut redevenir admissible.

Les plafonds et la déduction

8 000 $ par année, 40 000 $ à vie

8 000 $ par année.
40 000 $ à vie.

Contrairement au CELI, vos droits ne s'accumulent qu'à partir de l'année où vous ouvrez votre premier CELIAPP. Ouvrir le compte tôt, même sans y déposer d'argent, permet de commencer à accumuler des droits.

Les droits inutilisés se reportent, mais au maximum 8 000 $. Vous ne pouvez donc jamais cotiser plus de 16 000 $ en une année.

Exemple : Sophie ouvre son CELIAPP en 2025 et n'y cotise rien. En 2026, elle peut cotiser 16 000 $ (8 000 $ reportés et 8 000 $ de 2026). Si elle avait attendu 2026 pour ouvrir le compte, elle n'aurait pu cotiser que 8 000 $.

La déduction

Vous pouvez reporter la déduction à une année future, même après la fermeture du compte. Pratique si votre revenu est faible aujourd'hui : vous déduirez quand votre taux d'imposition sera plus élevé.
Contrairement au REER, une cotisation faite dans les 60 premiers jours de l'année ne peut pas être déduite pour l'année précédente. Pour une déduction en 2026, cotisez avant le 31 décembre 2026.
Une surcotisation entraîne une pénalité de 1 % par mois sur l'excédent.

Transférer de son REER

Vous pouvez transférer de l'argent d'un REER vers un CELIAPP sans impôt. Ce transfert compte dans vos plafonds du CELIAPP, n'est pas déductible (vous avez déjà eu la déduction au REER) et ne vous redonne pas de droits REER. C'est utile pour profiter d'un retrait sans impôt et sans remboursement, contrairement au RAP.

Retirer pour acheter

Le retrait admissible

Pour que le retrait soit libre d'impôt, il faut notamment :

être un acheteur d'une première habitation au moment du retrait (une exception permet de retirer dans les 30 jours après avoir emménagé) ;
avoir une entente écrite pour acheter ou faire construire une habitation au Canada avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait ;
avoir l'intention d'y habiter comme résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la construction ;
être résident du Canada.

Le retrait se demande à votre institution financière, avec le formulaire prévu par l'Agence du revenu du Canada.

Combiner CELIAPP et RAP

Le CELIAPP et le RAP peuvent servir pour la même maison. Pour un couple dont les deux conjoints sont admissibles :

Source	Par personne	Pour le couple
CELIAPP (à vie, avant croissance)	40 000 $	80 000 $
RAP (à rembourser sur 15 ans)	60 000 $	120 000 $
Total possible	100 000 $	200 000 $

Le calculateur CELIAPP et RAP estime la mise de fonds que vous pourriez réunir, et le guide Acheter sa première propriété au Québec passe en revue toutes les étapes.

Si vous n'achetez pas

Combien de temps peut-on le garder ?

Le CELIAPP doit être fermé au plus tard le 31 décembre de l'année où survient le premier de ces événements :

le 15e anniversaire de l'ouverture de votre premier CELIAPP ;
vos 71 ans ;
l'année suivant votre premier retrait admissible.

Et si vous n'achetez jamais ?

Aucun problème : vous pouvez transférer l'argent dans votre REER ou votre FERR, sans impôt et sans utiliser vos droits REER. Vous aurez profité d'une déduction et d'une croissance à l'abri de l'impôt, comme dans un REER, avec en plus de l'espace REER supplémentaire.

Si vous retirez plutôt l'argent sans acheter, le montant est imposable.

Même si vous n'êtes pas certain d'acheter un jour, le CELIAPP présente peu de risque : au pire, l'argent rejoint votre REER.

Bien utiliser son CELIAPP

Où l'ouvrir et quoi y placer

On ouvre un CELIAPP dans une banque, une caisse, chez un courtier en ligne ou un conseiller. Les règles sont les mêmes partout ; ce qui change, ce sont les placements offerts et les frais.

Le choix des placements dépend surtout de la date prévue de l'achat :

Achat prévu dans…	Placements souvent choisis	Pourquoi
Moins de 2 ans	Épargne à intérêt élevé, CPG courts	L'argent doit être là au moment de la signature
2 à 5 ans	CPG échelonnés, portefeuille prudent	Un peu de rendement, peu de risque de baisse
Plus de 5 ans	Portefeuille équilibré de FNB	Le temps permet d'absorber les baisses

Plus l'achat approche, plus il est prudent de déplacer l'argent vers des placements sûrs : une baisse de marché l'année de l'achat pourrait réduire votre mise de fonds.

Un exemple en couple

Léa et Samuel, tous deux locataires, ouvrent chacun un CELIAPP en janvier 2026 et y cotisent 8 000 $ par année pendant 4 ans. Ils ont aussi chacun 15 000 $ dans un REER.

CELIAPP : 2 × 32 000 $ = 64 000 $ cotisés, plus le rendement.
RAP : 2 × 15 000 $ = 30 000 $ retirés de leurs REER, à rembourser sur 15 ans.
Mise de fonds possible : environ 94 000 $, sans compter les déductions d'impôt obtenues pendant 4 ans.

Les bons réflexes

Ouvrez-le dès que possible, même avec 0 $, pour commencer à accumuler des droits.
Choisissez les placements selon la date d'achat : pour un achat dans 1 à 3 ans, privilégiez la sécurité (épargne, CPG) ; pour un horizon plus long, un portefeuille plus diversifié peut convenir.
Cotisez avant le 31 décembre pour la déduction de l'année.
Reportez la déduction si votre revenu est bas cette année.
En couple, chacun peut avoir son propre CELIAPP, si chacun est admissible.

Le CELIAPP ne règle pas tout : prévoyez aussi les frais d'achat, comme la taxe de bienvenue, le notaire et l'inspection. Le guide Taxe de bienvenue au Québec explique le remboursement offert aux premiers acheteurs depuis 2026.

Questions fréquentes

Combien peut-on mettre dans un CELIAPP ?

8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie. Les droits inutilisés se reportent, mais au maximum 8 000 $ : on ne peut jamais cotiser plus de 16 000 $ en une année.

Le CELIAPP est-il déductible au Québec ?

Oui. Les cotisations sont déductibles au fédéral et au Québec, comme celles d'un REER.

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP pour la même maison ?

Oui. Une personne admissible peut retirer son CELIAPP sans impôt et jusqu'à 60 000 $ de son REER avec le RAP, pour le même achat.

Que se passe-t-il si je n'achète pas de maison ?

Vous pouvez transférer l'argent dans votre REER ou votre FERR sans impôt et sans utiliser vos droits REER. Si vous le retirez plutôt en argent, il est imposable.

Peut-on ouvrir un CELIAPP si on a déjà été propriétaire ?

Oui, si ni vous ni votre conjoint n'avez habité une maison dont l'un de vous était propriétaire au cours de l'année ou des 4 années civiles précédentes.

Peut-on cotiser au CELIAPP dans les 60 premiers jours de l'année pour l'année précédente ?

Non. Contrairement au REER, seules les cotisations faites pendant l'année civile comptent pour la déduction de cette année.