Devenir propriétaire d'un immeuble locatif au Québec

Est-ce rentable ?

Les chiffres à calculer

Un immeuble locatif est une petite entreprise. Avant d'acheter, calculez :

• le revenu net d'exploitation (RNE) : loyers, moins l'inoccupation et les dépenses d'exploitation (taxes, assurances, entretien, énergie payée par le propriétaire, gestion), avant le prêt ;
• le taux de capitalisation : RNE ÷ prix d'achat. Il permet de comparer des immeubles entre eux ;
• le flux de trésorerie : ce qui reste après les paiements hypothécaires ;
• le ratio de couverture de la dette : RNE ÷ paiements annuels du prêt. Les prêteurs exigent un minimum.

Exemple : un immeuble de 600 000 $ avec un RNE de 30 000 $ a un taux de capitalisation de 5 %. Si les paiements du prêt sont de 25 000 $ par année, il reste 5 000 $ de flux de trésorerie.

Faites vos propres calculs avec le calculateur de rendement locatif.

Le financement

Pour un immeuble que vous n'habitez pas, la mise de fonds exigée est souvent de 20 % ou plus. Si vous habitez un des logements d'un petit plex, les règles peuvent être plus souples : informez-vous auprès de votre prêteur.

Un flux de trésorerie négatif veut dire payer de sa poche chaque mois. Prévoyez aussi le renouvellement du prêt : si les taux montent, la rentabilité peut changer beaucoup.

Choisir ses locataires

Une sélection juste et légale

Un bon locataire vaut plus qu'un loyer élevé. Vous pouvez :

• demander une enquête de crédit, avec le consentement écrit du candidat ;
• vérifier les références d'anciens propriétaires ;
• confirmer la capacité de payer le loyer.

Vous ne pouvez pas refuser un candidat pour un motif discriminatoire interdit par la Charte des droits et libertés de la personne (origine, religion, orientation sexuelle, grossesse, présence d'enfants, etc.).

Ce que la loi interdit

• exiger un dépôt de garantie : seul le premier mois de loyer peut être demandé d'avance ;
• exiger des chèques postdatés ;
• inscrire au bail une clause contraire à la loi : elle serait sans effet.

N'oubliez pas de remplir la section G du bail (le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois), sauf exceptions.

Les revenus de location et l'impôt

Ce qu'on déclare

Les revenus de location sont imposables. Vous déclarez le revenu net : loyers reçus, moins les dépenses admissibles.

• Dépenses courantes (déductibles l'année même) : taxes municipales et scolaires, assurances, intérêts hypothécaires, entretien et petites réparations, énergie payée par vous, frais de gestion.
• Améliorations durables (nouvelle toiture, agrandissement) : elles ne se déduisent pas d'un coup, mais sur plusieurs années, par l'amortissement.

Si vous habitez un des logements, seule la partie louée est prise en compte.

À la vente

Le gain réalisé sur un immeuble locatif est un gain en capital imposable, contrairement à votre résidence principale. L'amortissement déjà déduit peut aussi être récupéré (imposé) à la vente.

Une bonne comptabilité dès le départ (un compte bancaire séparé, tous les reçus classés) rend les déclarations beaucoup plus simples. Gardez vos documents au moins six ans.

Entretenir et gérer le bail

Prévoir l'entretien

Un immeuble vieillit : toiture, fenêtres, chauffe-eau, balcons. Mettez de côté chaque mois une réserve pour les gros travaux, et une autre pour l'inoccupation et les loyers impayés.

Le locateur doit garder les logements en bon état d'habitabilité. Sauf urgence, il doit donner un avis d'au moins 24 heures pour visiter un logement ou y faire des travaux.

Le renouvellement du bail

• Le bail se renouvelle automatiquement. Pour augmenter le loyer, envoyez un avis de modification dans les délais (entre 3 et 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois).
• Le locataire peut refuser et garder son logement. Vous pouvez alors demander au TAL de fixer le loyer, dans le mois suivant le refus.
• Un retard de loyer de plus de trois semaines permet de demander la résiliation du bail au TAL.

Le guide Droits des locataires au Québec présente l'autre côté du bail : utile pour bien comprendre vos obligations.